Modifications principales apportées à la Loi sur le privilège de la construction (maintenant appelée Loi sur la construction)

Modifications aux dispositions relatives au privilège dans l’industrie de la construction et aux retenues

Le tableau suivant décrit une partie des changements apportés aux règles relatives au privilège dans l’industrie de la construction et aux retenues, qui sont entrées en vigueur le 1er juillet 2018.

Le tableau ne mentionne pas les changements liés au paiement rapide, à l’arbitrage intérimaire et aux privilèges contre des municipalités, qui entreront en vigueur le 1er octobre 2019.

Le texte intégral de la Loi sur la construction (la Loi) et des règlements pris en vertu de cette loi sont consultables sur le site Lois-en-Ligne.

The following chart outlines some of the key amendments to the construction lien and holdback rules that came into force on July 1, 2018.
Règle actuelle (en vigueur jusqu’au 30 juin 2018)Ce qui change le 1er juillet 2018
Définitions mises à jour
  • La Loi ne mentionne pas la « réparation d’immobilisations » ni les « frais directs ».
  • L’article 1 de la Loi a été modifié afin d’ajouter le terme « réparation d’immobilisations » à la définition de « améliorations ». Une réparation d’immobilisations est une réparation destinée à prolonger la vie économique normale du bien-fonds ou d’un bâtiment, d’une construction ou d’un ouvrage situés sur le bien-fonds, ou à améliorer la valeur ou la productivité du bien-fonds ou du bâtiment.
  • • Le terme « frais directs » a été ajouté à la définition de « prix ». Il s’agit des frais raisonnables liés à l’exécution du contrat ou du contrat de sous-traitance au cours de la période prolongée, mais le terme ne couvre pas les dommages indirects.
  • La Loi ne mentionne pas le terme « organisme du secteur parapublic ».
  • L’article 1 de la Loi a été modifié afin d’ajouter le terme « organisme du secteur parapublic », qui a le même sens que celui prévu par la Loi de 2010 sur la responsabilisation du secteur parapublic.
  • La Loi ne mentionne pas le terme « avantage pécuniaire supplémentaire ».
  • L’article 1 de la Loi a été modifié afin d’ajouter le terme « avantage pécuniaire supplémentaire », qui s’entend notamment d’une contribution, d’une remise, d’une cotisation syndicale, d’une déduction, d’un paiement ou de toute autre indemnité supplémentaire de quelque nature que ce soit.
  • La définition de « municipalité » est fondée sur la définition comprise dans la Loi sur les affaires municipales.
  • La définition de « municipalité » a été modifiée afin de renvoyer à la définition de « municipalité » comprise dans la Loi sur les municipalités et à la définition de « conseil local » comprise dans la Loi sur les municipalités ou la Loi de 2006 sur la cité de Toronto.
  • La Loi décrit ce que doit contenir un « avis écrit d’un privilège ».
  • Un formulaire prescrit doit être utilisé pour donner un « avis écrit d’un privilège ». Le formulaire doit être donné par le titulaire du privilège.
Nouvelles règles concernant les autres modes de financement et d’approvisionnement (AMFA)
  • La Loi ne contient aucune disposition relative aux AMFA.
  • La Loi s’applique, avec quelques modifications, à un accord de projet conclu entre la Couronne, une municipalité ou un organisme du secteur parapublic et une entité ad hoc au sujet d’un AMFA comme si l’accord était un contrat. Elle s’applique aussi aux accords entre l’entité ad hoc et l’entrepreneur comme si l’accord était un contrat de sous-traitance.
  • L’accord entre l’entité ad hoc et l’entrepreneur s’applique pour déterminer le montant de la retenue.
  • • L’entité ad hoc est réputée être le propriétaire des lieux en ce qui concerne les articles suivants de la Loi :
    • article 31 (Extinction des privilèges)
    • article 32 (Certification et déclaration d’exécution pour l’essentiel)
    • article 33 (Certificat portant sur le contrat de sous-traitance)
    • article 39 (Droit à l’information)
Nouveaux seuils applicables à l’exécution pour l’essentiel
  • Les dispositions 2 (1) b) (i)-(iii) de la Loi prévoient qu’un contrat est exécuté pour l’essentiel si les améliorations à effectuer en vertu du contrat ou la partie essentielle des améliorations sont prêtes à servir ou servent déjà à l’usage auquel elles sont destinées ou si les améliorations à effectuer en vertu du contrat sont susceptibles d’être achevées ou si, dans le cas d’un vice connu, il y a rectification possible à un coût qui n’est pas supérieur à 3 pour cent du premier 500 000 $ du prix du contrat, à 2 pour cent du 500 000 $ du prix du contrat qui suit et à 1 pour cent du solde du prix du contrat.
  • Les seuils applicables à l’exécution pour l’essentiel, en vertu des dispositions 2 (1) b) (ii) et (iii), ont été modifiés afin d’augmenter le seuil de 500 000 $ à 1 000 000 $ dans chaque cas.
Exemples d’erreurs ou d’irrégularités mineures
  • La Loi accorde aux parties un recours en cas d’irrégularités mineures, mais ne mentionne pas des erreurs ou des irrégularités précises.
  • L’article 6 a été modifié afin d’inclure des circonstances précises dans lesquelles des erreurs ou irrégularités mineures dans un certificat, une déclaration ou une revendication de privilège ne sont pas invalides en vertu de la Loi. Ces erreurs et irrégularités comprennent ce qui suit :
    • une erreur ou irrégularité mineure qui figure, selon le cas dans le nom d’un propriétaire, d’une personne pour le compte de qui les services ou les matériaux ont été fournis ou d’une personne qui autorise le paiement, dans la description légale des lieux, dans l’adresse aux fins de signification;
    • l’inscription du nom d’un propriétaire dans la mauvaise partie d’une revendication de privilège.
Devoirs de l’entrepreneur et du sous-traitant à l’égard des fonds en fiducie
  • La Loi ne contient pas d’exigence précise pour la tenue des livres des fonds en fiducie.
  • L’article 8.1 de la Loi impose des devoirs aux entrepreneurs et sous-traitants qui sont fiduciaires de fonds en fiducie. Ces devoirs sont les suivants :
    • Le fiduciaire doit déposer les fonds en fiducie dans un compte bancaire à son nom;
    • Le fiduciaire doit tenir, pour les fonds en fiducie, des livres dans lesquels sont indiqués les rentrées et les sorties de fonds, les transferts effectués;
    • Si le fiduciaire gère plus d’une fiducie aux termes de l’article 8, les fonds en fiducie peuvent être déposés ensemble dans un unique compte bancaire.
Nouvelles règles sur les retenuesFormes permissibles de retenue
  • La Loi ne précise pas la forme selon laquelle une retenue peut être effectuée.
  • L’article 22 de la Loi a été modifié afin de préciser que toute retenue doit prendre l’une des formes suivantes : des espèces, une lettre de crédit ou un cautionnement de remboursement de retenue sur demande, et que les formulaires utilisés sont inclus dans les règlements.
Versement de la retenue de base
  • Le versement de la retenue est permissible si toutes les réclamations qui existent contre elle, si tous les privilèges qui s’y rattachent se sont éteints ou ont été acquittés, ou si mainlevée en a été donnée ou s’il y a été pourvu autrement aux termes de l’article 44 de la Loi.
  • Les articles 26 et 27 de la Loi ont été modifiés afin d’exiger le versement de la retenue si toutes les réclamations qui existent contre elle ont expiré, si tous les privilèges qui s’y rattachent se sont éteints ou ont été acquittés, ou s’il y a été pourvu autrement aux termes de la Loi.
Versement annuel et versement par échelonnement de la retenue
  • La Loi ne prévoit pas le versement annuel ou par échelonnement de la retenue.
  • • Les articles 26.1 et 26.2 de la Loi prévoient que la retenue peut être versée sur une base annuelle ou à l’achèvement d’étapes d’exécution d’améliorations si certaines conditions sont remplies, dont les suivantes :
    • Le contrat prévoit ce paiement;
    • Le prix du contrat est d’au moins 10 millions de dollars;
    • Il n’y a pas de privilège conservé ou rendu opposable ou tous les tous les privilèges relatifs au contrat ont été acquittés, mainlevée en a été donnée ou il y a été pourvu autrement aux termes de la Loi.
Non-versement de la retenue
  • La Loi ne prévoit pas d’avis de non-versement de la retenue.
  • • Un propriétaire peut refuser de payer une partie ou la totalité du montant de retenue qu’il doit payer à un entrepreneur si les conditions suivantes sont remplies :
    • au plus tard 40 jours après la publication du certificat ou de la déclaration d’exécution pour l’essentiel applicable, le propriétaire publie un Avis de non-versement de la retenue (formule 6)*;
    • le propriétaire avise l’entrepreneur de la publication de l’avis par écrit (format électronique ou sur papier) dans les trois jours de la publication.
Nouvelles règles applicables aux privilèges dans l’industrie de la constructionCompensation
  • Afin de fixer le montant visé par le privilège, une compensation s’applique compte tenu des dettes, réclamations ou dommages-intérêts non réglés se rapportant ou non aux améliorations.
  • L’article 17 de la Loi, qui prévoit une compensation eu égard à un privilège, a été modifié afin de limiter la compensation concernant d’autres contrats sauf dans le cas où l’entrepreneur ou le sous-traitant devient insolvable.
Conservation des privilèges
  • Les privilèges doivent être conservés pendant un délai de 45 jours à compter de la publication de l’exécution du contrat pour l’essentiel ou de la date d’achèvement ou d’abandon du contrat. En l’absence d’un certificat ou d’une déclaration attestant l’exécution du contrat pour l’essentiel ou la fourniture des services ou des matériaux après l’exécution du contrat pour l’essentiel, le privilège doit être conservé pendant 45 jours après la date d’achèvement ou d’abandon des travaux prévus dans le contrat.
  • L’article 31 de la Loi a été modifié afin d’augmenter le délai de conservation d’un privilège, de 45 jours à 60 jours.
  • La résiliation des travaux prévus dans un contrat a été ajoutée comme facteur de détermination du délai de conservation d’un privilège. Si un contrat est résilié, un Avis de résiliation en vertu du paragraphe 31 (6) (Formule 8) doit être publié par le propriétaire, l’entrepreneur ou une autre personne dont le privilège est susceptible d’extinction.
Fonds en fiducie des ouvriers
  • La Loi ne contient aucune clause précise concernant le privilège du fiduciaire d’un fonds en fiducie des ouvriers ou la résiliation d’un contrat.
  • Le privilège du fiduciaire d’un fonds en fiducie des ouvriers pour des services ou des matériaux fournis au plus tard à la date certifiée ou déclarée comme étant celle d’exécution du contrat pour l’essentiel, s’éteint à l’expiration du délai de 60 jours suivant la moins récente des dates suivantes :
    • la date de publication de l’exécution du contrat pour l’essentiel,
    • la date de la dernière prestation de services ou fourniture de matériaux en vue des améliorations par le dernier ouvrier qui est un bénéficiaire du fonds en fiducie des ouvriers,
    • la date d’achèvement, d’abandon ou de résiliation des travaux prévus dans le contrat,
    • la date de certification de l’achèvement des travaux prévus dans un contrat de sous-traitance (le cas échéant).
  • Le privilège du fiduciaire d’un fonds en fiducie des ouvriers pour des services ou des matériaux fournis en l’absence d’un certificat ou d’une déclaration attestant l’exécution du contrat pour l’essentiel ou après la date d’exécution du contrat pour l’essentiel, s’éteint à l’expiration du délai de 60 jours suivant la moins récente des dates suivantes :
    • la date de la dernière prestation de services ou fourniture de matériaux en vue des améliorations par le dernier ouvrier qui est un bénéficiaire du fonds en fiducie des ouvriers,
    • la date d’achèvement, d’abandon ou de résiliation des travaux prévus dans le contrat,
    • la date de certification de l’achèvement des travaux prévus dans un contrat de sous-traitance (le cas échéant).
Privilèges qui peuvent être rendus opposables
  • Les privilèges doivent être rendus opposables dans les 45 jours qui suivent le dernier jour prévu pour leur conservation.
  • L’article 36 de la Loi a été modifié afin d’augmenter le délai prévu pour rendre opposable un privilège, de 45 jours à 90 jours.
Nouvelles règles concernant le droit à l’information
  • La Loi prévoit qu’un état des comptes peut être demandé, mais elle ne décrit pas ce qu’il doit contenir.
  • La Loi ne contient pas de dispositions décrivant l’information qui peut être demandée à un locateur ou l’information qui peut être demandée au sujet des paiements en fonction de l’achèvement d’étapes précisées ou de l’atteinte d’autres jalons.
  • L’article 39 de la Loi a été modifié afin de clarifier le droit de demander de l’information à un propriétaire ou un entrepreneur en ce qui concerne :
    • l’état des comptes entre le propriétaire et l’entrepreneur, qui contient les renseignements précis;
    • une déclaration indiquant si le contrat prévoit que les paiements aux termes du contrat sont effectués en fonction de l’achèvement d’étapes précisées ou de l’atteinte d’autres jalons en vue de l’achèvement des travaux.
  • De même, la Loi prévoit désormais le droit de demander des renseignements à un entrepreneur ou sous-traitant au sujet de l’état des comptes entre l’entrepreneur et un sous-traitant ou entre deux sous-traitants.
  • Le paragraphe 39 (4.1) énonce les renseignements que doit contenir l’état des comptes.
  • Le locateur dont l’intérêt sur les lieux est assujetti à un privilège doit fournir des renseignements sur la convention de location et l’état des comptes.
Nouvelles règles concernant la main-levée des privilèges conservés ou rendus opposables Main-levée des privilèges
  • La Loi prévoit que la mainlevée d’un privilège qui a été conservé ou rendu opposable est effectuée par l’enregistrement de la Formule 14 (Main-levée du privilège – Article 41 de la Loi).
  • Les articles 41 et 42 de la version anglaise de la Loi ont été modifiés afin de supprimer la mention de « release » d’un privilège pour la remplacer par le terme « discharge » d’un privilège selon le formulaire prescrit. La Formule 14 (Main-levée du privilège – Article 41 de la Loi) a été abrogée et remplacée par la Formule 19 (Mainlevée du privilège — article 41 ou 42 de la Loi).
Résiliation d’un privilège sans préavis
  • Le paragraphe 44 (1) de la Loi permet de résilier un privilège sans préavis sur motion présentée à cet effet au tribunal ou consignation au tribunal ou dépôt à titre de caution d’une somme égale au total du montant global exigé aux termes de la revendication de privilège et du moindre de 50 000 $ ou de 25 pour cent du montant réclamé, à titre de caution pour dépens.
  • Le montant de la caution pour les dépens a été augmenté au moindre de 250 000 $ ou de 25 pour cent du montant global exigé aux termes de la revendication de privilège.
Procédures judiciairesDispositions sur les procédures judiciaires transférées à un nouveau règlement
  • Toutes les procédures judiciaires sont énoncées à la partie VIII de la Loi.
  • La partie VIII de la Loi a été modifiée afin de prévoir que des procédures judiciaires peuvent être prescrites par voie de règlement. La Loi sur les tribunaux judiciaires et les règles des tribunaux s’appliquent aux actions déposées en vertu de la partie VIII, sauf dans la mesure où elles sont incompatibles avec la Loi et les procédures prescrites.
  • Le nouveau règlement pris en vertu de la Loi (Procédure relative aux actions en justice visées à la partie VIII) contient des dispositions procédurales qui ont été supprimées de la Loi afin de permettre une plus grande souplesse en cas de modifications futures, au besoin.
Jonction de revendications de privilège et de revendications faite par un fonds de fiducie des ouvriers
  • Des titulaires de privilège ne peuvent pas être réunis dans une seule revendication de privilège avec des fonds en fiducie des ouvriers.
  • L’interdiction de jonction des revendications de privilège et des revendications faites par un fonds en fiducie des ouvriers est levée.
Nouvelles exigences pour les cautionnements
  • La Loi ne contient aucune exigence relative au cautionnement garantissant le paiement pour un contrat du secteur public.
  • La partie XI.1 a été ajoutée à la Loi afin d’établir des exigences pour un entrepreneur qui conclut un contrat avec un propriétaire qui est la Couronne, une municipalité ou un organisme du secteur parapublic (un « contrat du secteur public »). La Loi prévoit que le propriétaire reçoit un cautionnement garantissant le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux et l’exécution des travaux, si le prix du contrat dépasse le montant prescrit dans le règlement.
    • Le règlement général pris en vertu de la Loi prévoit que le prix du contrat doit être d’au moins 500 000 $.
  • Le cautionnement doit satisfaire aux exigences suivantes :
    • il est donné par un assureur titulaire d’un permis délivré en vertu de la Loi sur les assurances qui l’autorise à faire souscrire de l’assurance de cautionnement et de l’assurance contre les détournements, sa garantie est plafonnée à au moins 50 pour cent du prix du contrat et il étend la protection aux sous-traitants et aux fournisseurs.
    • Le cautionnement garantissant le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux doit étendre la protection aux sous-traitants et aux fournisseurs de main-d’œuvre ou de matériaux en vue des améliorations.
  • Les formulaires de cautionnement sont prescrits (formule 31 - (Cautionnement garantissant le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux — article 85.1 de la Loi et formule 32 - Cautionnement d’exécution — article 85.1 de la Loi) dans le nouveau règlement Formulaires pris en vertu de la Loi. Ils contiennent un processus de revendication détaillé.
  • La nouvelle exigence ne limite pas la capacité du propriétaire d’exiger d’autres types de cautionnement ou garantie.
Cautionnements et AMFA
  • La Loi ne contient pas d’exigence relative aux cautionnements dans le cas d’un AMFA.
  • Les exigences relatives au cautionnement, à la partie XI.1 de la Loi, s’appliquent au contrat conclu entre l’entité ad hoc et l’entrepreneur avec les modifications suivantes :
  • Le propriétaire peut exiger un plafonnement de la garantie à un niveau autre qu’au moins 50 pour cent du prix du contrat à condition qu’il soit égal ou supérieur à tout plafond de garantie prescrit pour des projets visés par un AMFA.
    • Le règlement Dispositions générales prévoit que le plafond de garantie minimum pour un projet visé par un AMFA correspond à 50 pour cent du prix du contrat si celui-ci est de 100 millions de dollars ou moins, ou à 50 millions de dollars si le prix du contrat est de plus de 100 millions de dollars.
  • Le cautionnement total doit refléter un équilibre approprié entre un montant suffisant pour assurer le paiement des fournisseurs des services ou matériaux en vertu du contrat du secteur public et le coût du cautionnement.
Publication de documents
  • La loi prévoit la publication de documents dans un « journal de l’industrie de la construction ».
  • La définition « journal de l’industrie de la construction » a été abrogée dans la Loi et intégrée au règlement Dispositions générales. Les dispositions relatives à la publication des formulaires suivants sont contenues dans le règlement Dispositions générales :
    • Avis de non-versement de la retenue (Formule 6)
    • Avis de résiliation — paragraphe 31 (6) de la Loi (Formule 8)
    • Certificat d’exécution du contrat pour l’essentiel (Formule 9)
    • Avis d’intention d’enregistrer un condominium conformément à la Loi de 1998 sur les condominiums — article 33.1 de la Loi (Formule 11).

*Remarque : Tous les numéros de formulaires ont changé. Une liste des formulaires figure dans le règlement Formulaires. Les formulaires sont affichés dans le site Web des Formulaires des Cours de l’Ontario.