Modifications à la Loi sur la construction

Renseignements au sujet des nouvelles règles applicables aux propriétaires, entrepreneurs et sous-traitants dans l’industrie de la construction.

Résumé

L’Ontario a adopté des modifications à la Loi sur la construction, visant à :

  • moderniser les règles relatives au privilège dans l’industrie de la construction et aux retenues;
  • veiller à ce que les travailleurs et les entreprises soient payés dans les délais et pour leur travail;
  • veiller à ce que les différends relatifs au paiement soient réglés rapidement et facilement.

Les modifications aux règles relatives au privilège dans l’industrie de la construction et aux retenues entreront en vigueur le 1er juillet 2018. Les nouveaux processus de paiement rapide et d’arbitrage intérimaire, ainsi que les modifications aux privilèges contre des municipalités , sont entrés en vigueur le 1er octobre 2019. Des règles transitoires légales clarifient l’application des nouvelles règles aux contrats et contrats de sous-traitance existants.

Ce qui est nouveau

À la suite d’un processus de sélection juste et ouvert, ADR Chambers a été sélectionné pour servir d’Autorité de nomination autorisée (« ANA » ou « Autorité ») en vertu de la Loi sur la construction.

ADR Chambers Inc. possède une riche expérience dans la fourniture de services de règlement extrajudiciaire des différends en Ontario. En qualité d’Autorité de nomination autorisée, l’organisme doit superviser le nouveau régime d’arbitrage intérimaire en remplissant les fonctions et fournissant les services énoncés dans la loi et les règlements pris en vertu de la loi. Exemples de services que fournit l’Autorité :

  • élaborer un nouveau site Web pour permettre aux parties de s’informer au sujet de l’arbitrage intérimaire et de l’accès aux services;
  • élaborer et superviser des programmes de formation d’arbitres intérimaires;
  • attribuer la qualification d’arbitre intérimaire aux personnes qui répondent aux exigences;
  • établir un barème des frais et coûts, élaborer un code de conduite des arbitres intérimaires et rédiger une procédure de plaintes;
  • nommer des arbitres pour le règlement d’un différend, si les parties en font la demande;
  • publier des documents d’information relatifs au processus d’arbitrage intérimaire ainsi qu’un rapport annuel contenant des données agrégées au sujet de l’arbitrage intérimaire en Ontario.

L’Autorité de nomination autorisée fonctionnera indépendamment du gouvernement et sera autonome financièrement.

Renseignements sur l’arbitrage intérimaire :  consulter le site Web de l’Autorité de nomination désignée ou contacter l’Autorité.

Ce qui change

Règles relatives au privilège dans l’industrie de la construction et aux retenues

Un privilège dans l’industrie de la construction est une sûreté ou garantie grevant un bien qui peut être enregistrée sur l’intérêt du propriétaire dans le bien par quiconque a fourni des services ou des matériaux en vue des améliorations au bien.

Une retenue est l’obligation, pour les propriétaires, entrepreneurs ou sous-traitants, de différer le paiement de l’équivalent de 10 pour cent de la valeur des services ou des matériaux fournis aux termes d’un contrat de construction. Ce système garantit qu’il y aura suffisamment d’argent disponible en cas de privilège.

Les modifications apportées aux règles sur le privilège dans l’industrie et les retenues ainsi que les modifications réglementaires connexes sont entrées en vigueur le 1er juillet 2018. Vous trouverez un tableau décrivant les principaux changements ici.

Les principaux changements apportés visaient à :

  • clarifier des définitions afin de mieux tenir compte des projets du secteur public, de grande envergure, qui ont de multiples propriétaires;
  • accorder aux entrepreneurs et sous-traitants 60 jours pour enregistrer un privilège et 90 jours pour entamer des procédures judiciaires;
  • exiger des entrepreneurs et sous-traitants qu’ils suivent des règles précises en matière de tenue des livres afin de protéger les sous-traitants en cas de faillite;
  • exiger que les propriétaires du secteur public, comme la Couronne, des municipalités et des organismes du secteur parapublic, aient des cautionnements pour les contrats publics au-delà d’un montant prescrit, et que les modèles de diversification des modes de financement et d’approvisionnement soient assujettis à une limite de couverture minimale, afin de protéger les sous-traitants et les travailleurs en cas de faillite de l’entrepreneur principal;
  • permettre aux propriétaires de condominium d’obtenir la main-levée d’un privilège grevant leur bien-fonds en ce qui concerne les parties communes, comme les corridors, les halls d’entrée, le garage et le toit;
  • exiger des propriétaires de projet et d’autres payeurs qu’ils versent la retenue dès l’expiration du délai d’enregistrement d’un privilège, afin d’assurer aux entrepreneurs et sous-traitants davantage de certitude à l’égard du paiement intégral de leur travail, ce qui les aidera à planifier et accepter d’autres contrats.

Système de paiement rapide

À compter du 1er octobre 2019 (sous réserve des règles transitoires applicables) :

  • les lois sur la construction prévoient un cadre de paiement rapide assurant que les entrepreneurs, sous-traitants et travailleurs sont payés en temps opportun;
  • les propriétaires et les entrepreneurs principaux dans un projet de construction doivent convenir d’une date limite pour présenter une facture. S’ils ne conviennent pas d’une date, l’entrepreneur doit présenter des factures au propriétaire une fois par mois;
  • le propriétaire doit payer l’entrepreneur principal dans un délai de 28 jours après avoir reçu la facture de l’entrepreneur;
  • l’entrepreneur principal doit payer les sous-traitants au plus tard sept jours après réception du paiement du propriétaire;
  • les sous-traitants doivent payer d’autres sous-traitants dans les sept jours après réception de leur paiement de la personne qui les a engagés;
  • les entrepreneurs et sous-traitants ont le droit d’exiger des intérêts obligatoires sur les montants qui ne sont pas payés dans les délais prévus, à compter de la date où le paiement devient exigible. Le taux d’intérêt applicable sera celui du taux d’intérêt antérieur au jugement prévu par la Loi sur les tribunaux judiciaires ou le taux énoncé dans le contrat ou sous-contrat, selon le montant le plus élevé.

Règlement des différends relatifs au paiement

En cas de différend au sujet du montant dû ou de la qualité des travaux :

  • les propriétaires ont le droit de donner à l’entrepreneur un avis de non-paiement dans les 14 jours suivant la réception de la facture du propriétaire du projet;
  • les entrepreneurs ont le droit de donner au sous-traitant un avis de non-paiement dans les sept jours;
  • les sous-traitants ont le droit de donner à d’autres sous-traitants qu’ils ont engagés un avis de non-paiement dans les sept jours.

Règlement des différends

À compter du 1er octobre 2019, (sous réserve des règles transitoires applicables), un nouveau processus d’arbitrage intérimaire évite aux individus et aux entreprises de saisir les tribunaux pour régler des différends relatifs au paiement de montants.

Les caractéristiques principales du processus d’arbitrage intérimaire sont les suivantes :

  • Les arbitres sont des experts possédant une riche expérience de l’industrie de la construction et de l’expérience ou une formation dans le domaine du règlement des différends;
  • L’Autorité de nomination autorisée (« ANA » ou « Autorité ») supervise le nouveau régime d’arbitrage intérimaire par des programmes de formation d’arbitres intérimaires et l’octroi de la qualification d’arbitre intérimaire, en tenant un registre d’arbitres intérimaires qualifiés, et en fournissant les services prévus par la loi et les règlements d’application;
  • Les différends sont entendus par un arbitre inscrit au registre des arbitres intérimaires, qui peut être choisi par les parties ou par l’Autorité;
  • Les parties et l’arbitre peuvent convenir du montant des honoraires de l’arbitre. S’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord sur un montant, l’Autorité fixe ces honoraires conformément à un barème publié sur son site Web;
  • L’arbitre intérimaire rendra sa décision dans un délai d’environ six semaines. Sa décision lie les parties, à titre intérimaire, jusqu’à ce que le différend soit réglé définitivement par un tribunal judiciaire ou un arbitre, ou par une entente amiable entre les parties. Si les parties sont satisfaites de la décision de l’arbitre intérimaire, elles peuvent convenir de la traiter comme une décision définitive.

Si, après l’arbitrage intérimaire, la partie qui est tenue de payer un montant à une autre personne refuse de se conformer à la décision, la partie à qui le montant doit être payé peut :

  • suspendre la poursuite des travaux en vertu du contrat;
  • exiger des intérêts obligatoires sur les arriérés de paiement;
  • demander l’exécution de la décision de l’arbitre en déposant une copie certifiée conforme de cette décision à la Cour supérieure de justice.

Il est interdit d’interjeter appel d’une décision d’un arbitre, mais la décision peut être contestée en vertu de certains motifs, dont l’impartialité de l’arbitre.

Nouveaux règlements

Pour mettre en vigueur les modifications, le gouvernement a pris quatre règlements qui :

  • prescrivent divers formulaires;
  • énoncent la procédure à suivre pour les réclamations en matière de privilège dans l’industrie de la construction;
  • établissent des seuils monétaires applicables aux cautionnements et retenues, ainsi que les exigences en matière de publication des avis;
  • décrivent les processus d’arbitrage et les exigences applicables à l’Autorité.

Les règlements sont publiés sur le site Lois-en-ligne et chaque formulaire peut être obtenu en ligne.

Entrée en vigueur des changements

  • Les changements apportés aux règles sur le privilège et les retenues, ainsi que les changements réglementaires connexes sont entrés en vigueur le 1er juillet 2018.
  • Les processus liés au paiement rapide, les modifications liées au privilège contre des municipalités et les règlements connexes sont entrés en vigueur le 1er octobre 2019.

Les règles transitoires sont énoncées à l’article 87.3 de la loi dans sa version modifiée. Veuillez lire la loi et consulter un avocat pour savoir comment les règles s’appliquent à votre situation.

Projet de loi 57, Loi de 2018 visant à rétablir la confiance, la transparence et la responsabilité

Le 6 décembre 2018, le gouvernement a adopté la Loi de 2018 visant à rétablir la confiance, la transparence et la responsabilité. La loi contient plusieurs modifications d’ordre technique à la Loi sur la construction afin d’appuyer les changements précédemment édictés et de favoriser leur mise en œuvre efficace.

Les changements :

  • révisent et clarifient les règles transitoires;
  • révisent et clarifient les règles procédurales en matière d’arbitrage intérimaire;
  • clarifient les honoraires que peut exiger l’Autorité de nomination autorisée;
  • apportent toute autre modification technique et administrative.

Veuillez lire l’annexe 8 de Loi de 2018 visant à rétablir la confiance, la transparence et la responsabilité pour connaître les détails des modifications récentes.

D’autres modifications réglementaires ont été apportées en mai 2019 relativement aux récentes modifications légales.

Déni de responsabilité

Le ministère du Procureur général n’est pas autorisé à prodiguer des conseils juridiques, à fournir une opinion juridique, à interpréter la loi ou à mener des recherches juridiques pour des membres du public. Par conséquent, le résumé ci-dessus est fourni à titre d’information uniquement. Un avocat serait le mieux placé pour vous renseigner sur vos droits légaux et l’application de la loi à votre situation.